Decennialang kende wonen in Nederland een min of meer voorspelbare en stabiele cyclus. Niet omdat het leven maakbaar was, maar omdat maatschappelijke structuren, woningaanbod en economische realiteit met elkaar in balans waren. Die balans is fundamenteel verstoord.
De Nederlandse woningmarkt functioneert niet meer als een samenhangend systeem. Wat ooit een logisch doorstroommodel was, is vandaag een blokkadesysteem geworden waarin vooral starters structureel vastlopen. De gevolgen daarvan raken alle generaties, maar vooral starters en jonge huishoudens betalen de hoogste prijs: Wonen is geen vanzelfsprekend levenspad meer, maar een bron van onzekerheid, stagnatie en ongelijkheid geworden.
De klassieke wooncyclus (zoals die bedoeld was)
Traditioneel ontwikkelde wonen zich langs een herkenbaar traject, waarin levensfase, gezinsvorming en woonvorm elkaar logisch opvolgden. Die cyclus begon veelal al vóór het gezinsleven. Jongeren woonden tijdelijk op kamers in het kader van studie, of alleen of samen in een klein appartement of flat. Deze fase bood zelfstandigheid tegen relatief lage lasten en fungeerde als opstap naar de volgende woonstap.
In de daaropvolgende fase ontstond het gezinsleven in een eengezinswoning: vader, moeder, één of meerdere kinderen. Dit was de fase waarin het “klassieke” gezin werd gevormd en stabiliteit centraal stond. Wanneer de kinderen groeiden en de financiële ruimte toenam, volgde vaak een stap naar groter wonen: een ruimere eengezinswoning, een halfvrijstaande of vrijstaande woning, met meer leefruimte, tuin en comfort. Hier groeiden kinderen op tot jongvolwassenen, totdat zij op enig moment het ouderlijk huis verlieten om dezelfde cyclus te doorlopen.
Na het uitvliegen van de kinderen werd de woning dan te groot. Onderhoud werd zwaarder, de noodzaak voor veel ruimte nam af. Ouders kozen dan voor kleiner wonen: eerst een compacte woning, later vaak een appartement met minder onderhoud en meer comfort. Afhankelijk van gezondheid en zelfredzaamheid bestond de laatste fase dan vaak uit doorstroming naar een aanleunwoning of een bejaardenhuis, waar zorg beschikbaar was en zelfstandigheid gecombineerd kon worden met ondersteuning.
Dit systeem werkte omdat er doorstroming was op alle niveaus.
En toen ging het mis…
Die wooncyclus is fundamenteel ontwricht. Starters kunnen de eerste stap nauwelijks meer zetten. Huurwoningen zijn schaars en extreem duur; vaak betalen jonge mensen meer huur dan de maandlasten van een vergelijkbare koopwoning zouden zijn, terwijl zij geen hypotheek krijgen. Koopprijzen – met name in het starterssegment – zijn zo hard gestegen dat alleen tweeverdieners überhaupt kans maken.
Tegelijkertijd is het aanbod structureel tekortgeschoten. Er worden te weinig woningen gebouwd, en wat gepland wordt, loopt vast in een opeenstapeling van belemmeringen:
- Stikstofproblematiek, die bouwprojecten vertraagt of volledig stillegt;
- Ondercapaciteit elektriciteitsnet, waardoor nieuwe woonwijken niet kunnen worden aangesloten;
- Bestuurlijke besluiteloosheid, waarbij dossiers jarenlang blijven hangen;
- Verkeerde prioriteitsstelling, waarin procedures en regelgeving zwaarder wegen dan maatschappelijke urgentie.
Daarbovenop is de doorstroming aan de bovenkant van de markt vrijwel tot stilstand gekomen. Ouderen blijven noodgedwongen in ruime gezinswoningen wonen, omdatbejaardenhuizen vrijwel zijn afgeschaft zonder realistisch alternatief. Het idee dat ouderen dan maar langer zelfstandig blijven wonen, klinkt aantrekkelijk op papier, maar blokkeert in de praktijk de hele keten.
Het resultaat is een vastgelopen systeem: Ouderen blijven zitten → Middenlaag kan niet doorstromen → Starters komen er niet in → Prijzen stijgen verder.
Een persoonlijke illustratie binnen een systeem dat toen nog werkte
Ikzelf heb deze cyclus grotendeels kunnen doorlopen in een tijd dat dat nog mogelijk was. In 1980 kon ik als starter, na drie maanden werken, een nieuwbouwappartement kopen. Daar heb ik twaalf jaar met plezier gewoond, eerst alleen en later met mijn vriendin. Na verkoop volgde een halfvrijstaande woning, daarna een vrijstaande woning. Na het eindigen van mijn relatie in 2011 heb ik daar nog enkele jaren met mijn twee zoons gewoond. In 2015 ben ik met mijn nieuwe partner een grotere woning gaan bouwen voor ons samengestelde gezin. Eind 2025 zijn alle kinderen uitgevlogen. Mijn partner en ik wonen momenteel tijdelijk apart. Ik zal mijn woning verkopen en over twee jaar verhuizen naar een nieuw appartement dat in het voorjaar van 2028 wordt opgeleverd. Daar hoop ik met mijn partner weer samen te wonen, tot we oud en grijs zijn – of, in mijn geval, vooral kaal.
Dit pad was niet uitzonderlijk; het was normaal. En precies dat maakt duidelijk hoezeer het systeem inmiddels is ontspoord.
Waarom dit niet vanzelf wordt opgelost
De verwachting dat deze problemen zich op korte of middellange termijn oplossen, is niet realistisch. De oorzaken zijn structureel, niet conjunctureel. Zelfs als vandaag alle plannen zouden worden goedgekeurd, duurt het nog vele jaren voordat nieuwbouw daadwerkelijk beschikbaar is. Daar komt bij dat sommige beleidsmatige aannames simpelweg niet houdbaar zijn. Het idee dat kinderen hun ouders weer in huis gaan nemen en verzorgen is een anachronisme. Dat is generaties lang niet meer de norm geweest en past niet in een samenleving waarin:
- beide partners werken;
- tweeverdienerschap de economische standaard is;
- mensen ouder worden dan ooit;
- ouderen steeds vaker zelf zorg nodig hebben, terwijl hun kinderen zelf richting pensioen gaan.
Wie zorgt er dan voor wie? En in welk huis?
Slotreflectie: tijd voor realisme en heroverweging
De woningcrisis is geen tijdelijk probleem, maar het gevolg van jarenlang uitstel, verkeerde keuzes en structurele onderschatting van demografische realiteit. Zonder hernieuwde aandacht voor de volledige wooncyclus – van starter tot oudere – blijft het systeem vastlopen. Dat betekent ook dat de politiek moeilijke besluiten niet langer kan ontwijken. Het heroverwegen van woonvormen voor ouderen, waaronder aanleunwoningen en bejaardenhuizen, is geen nostalgie maar noodzaak. Zonder doorstroming aan de bovenkant blijft de markt aan de onderkant permanent geblokkeerd.
Wonen is geen individueel luxeprobleem, maar een collectieve infrastructuur. Zolang dat besef ontbreekt, zullen vooral jonge generaties blijven betalen voor een systeem dat hen structureel buitensluit. En dat is geen toeval, maar het voorspelbare gevolg van beleid dat te lang heeft weggekeken.